Immobilien gehören für viele Privatpersonen und Unternehmen zu den wichtigsten Vermögenswerten. Gleichzeitig sind mit dem Kauf, Verkauf, der Vermietung und der Nutzung von Immobilien zahlreiche steuerliche Fragestellungen verbunden.
Die Immobilienbesteuerung ist deshalb ein Bereich, in dem frühzeitige steuerliche Beratung besonders wichtig sein kann. Denn steuerliche Folgen lassen sich im Nachhinein nicht mehr beeinflussen. Bereits die Gestaltung eines Immobilienkaufs oder die Wahl der passenden Eigentümerstruktur kann entscheidend sein.
Relevante Steuerarten bei Immobilien
Welche steuerlichen Regelungen im Einzelfall relevant sind, hängt insbesondere davon ab, wer die Immobilie besitzt, wie sie genutzt wird und was mit ihr geschieht. Zu den wichtigsten Steuerarten gehören unter anderem:
- Grunderwerbsteuer beim Erwerb oder der Übertragung von Immobilien
- Grundsteuer für den Grundbesitz
- Einkommensteuer bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
- Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer bei Immobilien im Betriebs- oder Gesellschaftsvermögen
- Umsatzsteuer bei bestimmten Vermietungs- und Immobiliengeschäften
- Sowie die steuerlichen Auswirkungen von Schenkung und Erbschaft
Welche Steuer tatsächlich anfällt und in welcher Höhe, muss immer anhand des konkreten Sachverhalts geprüft werden.
Vermietung, Werbungskosten und Abschreibung
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Den Mieteinnahmen stehen dabei verschiedene Aufwendungen (Werbungskosten) gegenüber. Unter bestimmten Voraussetzungen können beispielsweise Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung, Abschreibungen auf das Gebäude, Instandhaltungs- und Renovierungskosten, Verwaltungskosten, Versicherungen sowie bestimmte laufende Nebenkosten steuerlich berücksichtigt werden.
Eine besondere Bedeutung hat dabei die Abschreibung. Sie ermöglicht es, die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer steuerlich zu berücksichtigen. Bei fremdfinanzierten Immobilien spielen die Finanzierungskosten eine wichtige Rolle: Schuldzinsen können unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten geltend gemacht werden, entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen der Finanzierung und der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte.
Privatvermögen versus Betriebsvermögen
Das Halten von Immobilien im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen kann unterschiedliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen haben. Bei einer Immobilie im Privatvermögen gelten beispielsweise andere Regeln für laufende Einkünfte und einen späteren Verkauf als bei einer Immobilie, die sich im Betriebsvermögen einer Gesellschaft befindet. Bei größeren Immobilieninvestitionen kann daher die Eigentümerstruktur einen erheblichen Einfluss auf die steuerliche Behandlung haben.
Eine Entscheidung darüber sollte nicht allein nach dem Gesichtspunkt der kurzfristigen Steuerersparnis getroffen werden. Auch Finanzierung, Haftung, laufende Verwaltung, geplante Haltedauer, Veräußerung und eine mögliche spätere Übertragung der Immobilie sollten berücksichtigt werden.
Schenkung, Vererbung und Nachfolge
Immobilien sind häufig ein wesentlicher Bestandteil des Familienvermögens. Bei der Schenkung oder Vererbung von Immobilien können deshalb erhebliche steuerliche Fragen entstehen. Neben den Regelungen der Erbschaft- und Schenkungsteuer können beispielsweise die Eigentumsverhältnisse, bestehende Finanzierungen, Nießbrauchsrechte und die Nutzung der Immobilie eine Rolle spielen. Insbesondere bei größeren Immobilienvermögen ist eine frühzeitige Planung der Vermögens- und Unternehmensnachfolge sinnvoll.